Na šta obratiti pažnju kod kupovine nepokretnosti od investitora?

Kupovina nepokretnosti je danas široko zastupljena u svim sredinama u našoj zemlji.
Biraju se stambeni prostori na određenoj lokaciji, sa potrebnom kvadraturom i prema finansijskim mogućnostima. Zbog velike tražnje za stambenim nekretninama u današnjem vremenu, kupuju se stanovi koji su završeni, zatim po principu „ključ u ruke“ ili oni koji su u procesu izgradnje.

Investitor je lice koje vrši gradnju stambenog prostora i prodaju stanova, bilo u izgradnji ili kada su radovi završeni. Može biti u pitanju jedno ili više lica, koji prikupljaju novčana sredstva i ulažu u gradnju stambenog objekta. Stanovi se prodaju pre početka, za vreme, ili nakon gradnje. Neophodno je proveriti sve podatke o investitoru, počevši od toga da li se radi o fizičkom ili pravnom licu, kao i u kom obliku društva je firma osnovana. Razlog je snošenje rizika za preuzete radove, a samim tim i prenošenja rizika na potencijalne i stvarne kupce.

Ako se radi o fizičkom licu, poželjno je raspitati se o validnosti radova, dosadašnjim iskustvima kupaca i pronaći što detaljnije informacije. 

Za pravno lice, obavezno je proveravanje stanja poslovnih računa na sajtu Agencije  privredne registre ili Narodne banke Srbije, odnosno da li je i kada bio u blokadi, kao i koliko dugo.Agencija za privredne registre daje i sve druge podatke o investitoru kao pravnom licu, kao što je visina osnovnog kapitala, broj partnera ukoliko ih ima, finansijski izveštaji i mnogo toga drugog što će dati uvid u poslovanje investitora, i samim tim biti lampica za rizik i opasnost, ili signal za pouzdanu kupovinu stana u izgradnji.

Papir je neizostavan kada se kupuje bilo kakva nekretnina – bilo da je završena ili u proceduri izgradnje. Ključni savet je da je neophodno svaki detalj proveriti. To često zahteva angažovanje agenata za kupovinu nekretnina, notara, advokata i zaposlenih u  katastarskim  službama, ali obezbeđuje kupcu sigurnost da je stan registrovan, odnosno da je ispoštovana celokupna procedura. 

Takođe, važno je proveriti da li investitor uopšte ima dozvolu za gradnju i da nije u nekom sukobu sa Direkcijom za građevinsko zemljište. Svaki dokument  je važno proveriti sa stanovišta verodostojnosti, potpunosti i tačnosti.

Neophodnost gradnje je i plaćanje određenih taksi, poreza i drugih dažbina od strane investitora, što je potrebno da bude i papirološki dokumentovano kupcu stana. Takođe, proveravanje uknjižavanja objekta, postojanja projekta i celokupne organizacije u vezi sa gradnjom vrlo je značajno. Razlog tome je što kupci obično unapred daju novac za stanove u izgradnji, pa teže da obezbede apsolutnu sigurnost da će svoj stan nakon dogovorenog perioda izgradnje zaista i dobiti. U suprotnom, velike sume novca obezbeđene često u vidu stambenog kredita kod banke ostaju zarobljene u neizgrađenom objektu, a sudski sporovi i procesi mogu da traju i više desetina godina. 

Od 2010. godine postoji Centralni registar prometa nekretnina o svim podacima u vezi sa stanovima u izgradnji i završenim stambenim prostorima i drugim nekretninama.

Investitor obavezno treba da priloži veći broj dokumenata radi uknjižavanja objekta u katastru nepokretnosti. To su:

1. projekat i ideja
2. informacija o lokaciji prema službi urbanizma
3. dozvola za gradnju uz dokaz svojine nad određenim zemljištem
4. tehnička dokumentacija i glavni projekat
dokaz da se objekat gradi u skladu sa svim dozvolama
5. potvrda da su isplaćene sve obaveze investitora (ove obaveze odnose se na plaćeno gradsko građevinsko zemljište, taksu za električnu energiju, vodovod, PTT troškove, rešenje o kanalizaciji i slično.)

Tek na osnovu svih navedenih dokumenata dobija se upotrebna dozvola za objekat, što čini da je kupac bezbedan u pogledu dobijanja svog stana, a neophodno je da se od trenutka dobijene dozvole za gradnju počne sa izgradnjom u roku od dve godine.

Važno je znati da je potrebno nadzirati i pratiti radove tokom gradnje. Kupci mogu povremeno da se informišu kod investitora, radnika ili da pogledaju sam tok gradnje.

Ipak, poželjno je znati da stručni nadzor mora da se vrši tokom gradnje, što obezbeđuje investitor, kao vid kontrole radova u skladu sa zakonima, propisima i dokumentacijom, što se potvrđuje i u pisanoj formi.

Takođe, tokom ili nakon radova obavezno je obezbediti tehnički pregled objekta, što obavlja obično opštinska komisija, koja je dala dozvolu za gradnju, pa se proveravaju svi elementi.

U sve ove procedure kupac može da ima uvid, kako bi znao kako radovi teku i da li se sve realizuje prema procedurama i zakonu. Takođe, završene radove prati uknjižavanje prostora kao stambenog, isključivo od strane investitora. 

Samo zaključenje ugovora o kupovini stana prati sporazum, odnosno ugovor kao saglasnost dveju volja o kupovini odnosno prodaji nepokretnosti. U ugovoru mora biti navedena tačna kvadratura prostora, broj prostorija, cena po kvadratnom metru i predviđen datum za završetak radova i useljenje. Dobro je konsultovati se sa advokatom, javnim beležnikom i obavezno notarom, jer bez njih sve procedure neće biti ispunjene, a i dokumentacija može biti nepotpuna.

Posebno je to značajno iz razloga što se ugovor obično zaključuje pre prikupljanja dokumenata i svih provera, kao i uopšte pre izvođenja radova. 

Ono što je uvek preporuka pre ulaska u proceduru oko kupoprodaje nepokretnosti, jeste da bi kupac trebao da angažuje stručnjaka i da proveri sve moguće elemente ugovora, dokumentaciju, situaciju sa investitorom, radi eliminisanja svih rizika.

Kupovina nepokretnosti - predugovor

Prilikom kupoprodaje nepokretnosti nikako ne bi trebalo izbeći sastavljanje i overavanje predugovora, posavetovaće vas danas mnogi advokati. Prodavci, ali i kupci, često smatraju da je jednostavnije ne overiti predugovor, ali i da se na taj način izbegavaju dodatni troškovi. Međutim, sudska praksa je prebogata sporovima koji su proistekli upravo iz neoveravanja predugovora o kupoprodaji nepokretnosti, a troškovi koje je trebalo izbeći u toj situaciji se udvostručuju. Sve što ne platimo na mostu, platićemo na ćupriji ,sa kamatom i sudskim troškovima. 

Za pravno dejstvo predugovora neophodno da on bude sadržinski kompletan i overen od strane nadležnog javnog beležnika.

Kada predugovor nije overen, on ne proizvodi pravno dejstvo i kao da nikada nije ni zaključen, odnosno nema sudsku zaštitu. Tada nije stvorena ni obaveza da se kasnije zaključi glavni ugovor. Treba napomenuti da predugovor mora da bude zaključen u identičnoj formi kao glavni. Potencijalni sudski spor, u slučaju da dokument nije overen, može biti katastrofalan za interese kupca. Neoveren predugovor ne pruža garanciju da je prodavac vlasnik nepokretnosti.

Kada je reč o sadržaju predugovora u njemu se moraju navesti podaci o stanu (vlasništvo, adresa, kvadratura) i podaci iz katastra (redni broj upisa i broj parcele). Pored toga, kako biste bili sigurni da je prodavac vlasnik te nekretnine, u predugovor se unose i podaci kada i na koji način je nepokretnost postala vlasništvo prodavca.

Pre nego što pristupi overi, javni beležnik će izvršiti uvid u katastar nepokretnosti i utvrditi da li podaci iz predugovora odgovaraju činjeničnom stanju. Tek kada potvrdi da su podaci istiniti izvršiće overu stiče se i formalna garancija da je prodavac zaista vlasnik nekretnine.

Cilj procesa overavanja predugovora je upis predbeležbe promene vlasnika stana u katastar nepokretnosti, koja je javni podatak svima dostupan, kao dodatni vid sigurnosti za sve ugovorne strane. Tako je sigurnost investicije kupca podignuta na neuporedivo viši stepen od pukog uvida u elektronsku bazu katastra nepokretnosti. 

Javni beležnici imaju obavezu da prilikom overe izvrše uvid u jedinstveni registar prodatih nepokretnosti, pa ćete biti sigurni da nepokretnost koju kupujete prodavac nije nekom prethodno već prodao. Nakon overe predugovora javni beležnici su dužni da unesu podatak o prometu u navedeni registar, te možete biti sigurni da prodavac neće sa još nekim zaključiti predugovor ili ugovor o prodaji.

U slučaju da kupujete nekretninu i niste overili predugovor, a dali ste kaparu, nemate nikakvog pravnog osnova za potraživanjem.

Ako je predugovor overen to znači da će prodavac morati da vrati iznos koji je dat kao kapara po pravilima o sticanju bez osnova ukoliko kupac odustane od zaključenja ugovora o kupoprodaji. 

Pored toga, prodavac će biti dužan da kupcu isplati i kamatu počev od trenutka izvršene isplate. S druge strane, kupac neće imati pravo da traži udvojen iznos koji je dao kao kaparu ukoliko prodavac odustane od zaključenja ugovora o kupoprodaji.

Treba naglasiti da overa predugovora ne iziskuje dodatne troškove jer se plaća polovina takse, dok se druga polovina plaća prilikom overe glavnog ugovora o prodaji nepokretnosti.

Overa predugovora o kupovini nekretnine može vas koštati samo vremena, što je svakako povoljnija opcija u poređenju sa užasnim posledicama koje mogu nastati zbog neoveravanja predugovora. Ne treba dozvoliti da zbog izbegavanja odlaska kod notara, postanete deo sudske prakse.

Za sastavljanje predugovora određuje se 50 % od javnobeležničkom tarifom predviđene nagrade. Ako se kod istog javnog beležnika na osnovu predugovora sačini ugovor, nagrada se umanjuje za nagradu naplaćenu za predugovor. 

BATNA

Gotovo svaki čovek na svetu se skoro svaki dan susreće sa nekim vidom kupovine ili prodaje. Bez obzira da li je u pitanju kupovina/prodaja koju obavljamo u prodavnici na dnevnom nivou ili je u pitanju nabavka/prodaja nepokretnenili pokretne imovine, dobara ili drugih vrednih stvari koje smo retko u prilici da kupujemo/prodajemo postoji model koji nam može olakšati da postignemo bolje rezultate.

Reč je o PREGOVARANJU i o BATNA KONCEPTU, a koji je u suštini i ključna stvar posredovanja u rešavanju sporova i medijacije. 

U Jevanđelju po Mateju stoji: 

"Miri se sa suparnikom svojim brzo,dok si na putu s njim,da te suparnik ne preda sudiji,a sudija da te ne preda slugi i u tamnicu da te ne vrgnu. Zaista ti kažem: Nećeš izaći odande rok ne daš do poslednjeg novčića." 

Bez obzira koju stranu zastupamo u pregovorima važno je da znamo šta je NAŠA BATNA (best alternative to a negotitated agreement). Dakle BATNA je najbolja opcija u pregovorima. BATNA predstavlja rezervnu opciju ukoliko ne dođe do dogovora sa drugom stranom. Moramo imati rezervnu opciju , plan B, C,D, pre nego što uđemo u bilo koji pregovor jer na taj način osiguravamo našu poziciju i činimo stranu koju zastupamo jačom. Da bismo imali dobre rezultate u pregovorima trebalo bi da otkrijemo šta je BATNA druge strane ili da tokom pregovora postavljamo odgovarajuća pitanja koja nam mogu dati odgovor.

BATNA na primeru: 

1. BATNA za prodavca može biti da u slučaju nepostizanja dogovora auto proda prijatelju koji je spreman da mu plati 7500 eur.

3. BATNA za kupca može biti da u slučaju nepostizanja dogovora odustane od kupovine većeg i kupi jeftiniji manji auto.

Prilikom pristupanja pregovorima važno je da se dobro pripremimo i da što je bolje moguće upoznamo drugu stranu.

Princip BATNE je da naučimo da odlično slušamo, najpre sebe pa onda sagovornika. Da nađemo odgovor na pitanje ZAŠTO . Jer kada saznamo zašto nam je nešto važno, kada saznamo zašto je nešto važno drugoj strani, onda ćemo lako naći. 

Medijacija , posredovanje, arbitraža, pregovori ... polaze od potreba svake strane. Sud se slepo drži slova zakona i drugih  propisa, ne haje za emocije , sve crno-belo. U životu nikada stvari nisu crno - bele, već su u "50 nijansi sive". Medijacija i BATNA nam omogućavaju da se iskažemo na taj način, da slušamo sebe i svoje potrebe ali i potrebe druge strane. 

Tokom samog pregovora najviše pažnje treba usmeriti na jačanje sopstvene BATNA a da oslabimo BATNA suprotne pozicije. Važno je ostvariti povezivanje sa drugom stranom i izgraditi dobar odnos. Na taj načim pregovori mogu da teku lakše i da se sa manje truda dobiju bolji rezultati za obe strane.

Postoji dva načina pri postizanju ciljeva u pregovorima: 

1. zastupanjem stava da se borite za sopstvenu poziciju (position based) ili 

2. zastupanjem stava da se borite za postizanje interesnog rešenja na obostranu korist (interest based).

Od toga će zavisiti sam tok pregovora i dijalog u pregovorima. Sve češći su pregovori u kojima se obe strane fokusiraju na interesno rešavanje problema, jer na taj način obe strane izlaze sa zadovoljenim stavovima i rešenim problemom. To je teren medijacije odnosno posredovanja. 

Na samom kraju pregovaranja bilo bi dobro da se obe strane usaglase i napismeno potvrde u ugovorima da u slučaju bilo kakvih nesporazuma ili sporova prvo će se angažovati Medijator/ posrednik  ili Arbitar nasuprot suđenjima. 

Ovaj vid rešavanja sporova ili nesporazuma je praktičniji iz mnogo razloga:

1. Jeftiniji je za obe strane,
2. Brzina rešavanja spora je daleko kraća od rešavanja spora posredstvom suda ( MAKSIMUM 60 DANA, odn. 90 u potrošačkim sporovima) 
3. Problem ostaje unutar sukobljenih strana i ne dolazi do širenja problema ili eskalacije u medijima i drugim javnim sredstvima - postupak je odličan za javne ličnosti i političare. Sve se uništava nakon postupka posredovanja, sem sporazuma, ako je postignut. 
4. Nakon postizanja svih dogovora ostaje da se obavežemo na ispunjenje dogovora i na lično zalaganje za izvršavanje postignutih dogovora. Sporazum može da ima karakter izvršne isprave, nakon overe kod javnog beležnika. 

Vansudsko rešavanje potrošačkih sporova

Zakon o zaštiti potrošača  (Službeni glasnik RS br. 88/21) objavljen je dana 11.09.2021. godine a stupio je na snagu dana 19.09.2021. godine, izuzev odredaba od čl. 149 do čl. 169 navedenog zakona, koje počinju da se primenjuju protekom 6 meseci od dana stupanja na snagu Zakona. Ove odredbe se odnose na vansudsko rešavanje potrošačkih sporova. 

Najznačajnija izmena koju sa sobom donosi predlog Zakona o zaštiti potrošača upravo jeste uvođenje novog sistema vansudskog rešavanja potrošačkih sporova koji, između ostalog, propisuje obavezu trgovca da u takvom postupku učestvuje (kada ga potrošač pokrene).

Dakle, potrošački spor može se rešiti vansudskim putem,  a ako ga potrošač pokrene, trgovac/pružalac usluge mora da ga vodi.  

U obrazloženju predloga zakona navedeno je da se novi sistem vansudskog rešavanja potrošačkih sporova uvodi radi usklađivanja domaćeg zakonodavstva sa propisima EU, tačnije sa  direktivom EU o alternativnom rešavanju potrošačkih sporova broj 2013/11. Međutim, treba napomenuti da ta direktiva ne propisuje obavezu učešća trgovaca u alternativnom rešavanju potrošačkih sporova već ostavlja državama članicama izbor da sopstvenim zakonima urede da li će učešće trgovaca u takvom rešavanju sporova biti obavezno ili na dobrovoljnoj bazi. Različite države članice EU ovo pitanje su različito i rešile, samo primera radi ovde navodim da učešće trgovaca u vansudskom rešavanju sporova nije obavezno u Austriji, Finskoj, Estoniji itd. Sasvim izvesno, trgovci ne mogu biti zadovoljni sa predloženim rešenjem jer im se time nameću obaveze koje mogu biti veoma opterećujuće za njih. Iako se pojedinačni trgovac sa jednom ili dve radnje neće često sretati sa obavezom učešća u vansudskom rešavanju potrošačkog spora, veći trgovci i trgovački lanci  izvesno će morati da angažuju nove zaposlene ili advokata koji će se baviti njihovim zastupanjem u vansudskom rešavanju potrošačkih sporova jer će zbog broja potrošača i objekata češće biti u situacije da se „brane“ u takvom postupku.

Obaveze trgovaca u vezi sa u vezi vansudskog rešavanja potrošačkih sporova: 

Trgovac je obavezan da učestvuje u postupku vansudskog rešavanja potrošačkog spora, ako potrošač takav spor pokrene.

Trgovac je dužan na svakom prodajnom mestu na vidan i jasna način istakne obaveštenje da je po zakonu obavezan da učestvuje u postupku vansudskog rešavanja potrošačkog spora.

Koje je telo nadležno za vansudsko rešavanje potrošačkih sporova?

Nadležnost za vansudsko rešavanje  prema predlogu zakona imaju posrednici (medijatori), to jest: 

1. lica koja su prema Zakonu o posredovanju u rešavanju sporova registrovana i imaju licencu za posredovanje uz dodatni uslov 

2. da su ta lica završila pravni fakultet i 

3. da imaju najmanje dve godine prakse u građanskopravnoj materiji.

Lista ovih posrednika biće posebno sastavljena od strane ministarstva i biće dostupna na posebnoj Internet stranici ministarstva trgovine. 

Kome se podnosi predlog?

Predlog za vansudsko rešavanje potrošačkih sporova podnosi se ministarstvu trgovine poštom ili elektronskim putem.

Nakon što ministarstvo zapremi predlog ono ga dalje prosleđuje posredniku sa liste o kojoj smo govorili iznad.

 Prilikom prosleđivanja predloga ministarstvo će voditi računa da se taj predlog prosledi u nadležnost onom posredniku koji je najbliži mestu prebivališta potrošača ili posredniku za kog  ministarstvo proceni da će postupak vansudskog rešavanja spora rešiti na najefikasniji i najcelishodniji način.

Ko može da podnese predlog?

Predlog može da podnese samo onaj potrošač koji je prethodno izjavio reklamaciju ili prigovor trgovcu.

Predlog se može podneti u roku od godinu dana od dana kada je odlučeno o reklamaciji ili prigovoru potrošača.

Šta predlog treba da sadrži od podataka?

Predlog treba da  sadrži:

1) ime, prezime, prebivalište ili boravište potrošača;

2) poslovno ime, sedište, poreski identifikacioni broj trgovca;

3) podatke o predmetu potrošačkog spora, uz opis činjeničnog stanja i dokaze kojima se utvrđuju činjenice;

4) predlog potrošača o ishodu potrošačkog spora;

5) izjavu da je potrošač prethodno izjavio reklamaciju ili prigovor trgovcu;

6) datum podnošenja reklamacije ili prigovora;

7) izjavu da spor nije u toku ili već rešen u sudskom, arbitražnom ili drugom postupku;

8) izjavu o načinu vođenja postupka (neposredno ili elektronskim putem);

9) datum i potpis potrošača.

Izjašnjenje trgovca na predlog:

Nakon što zaprimi predlog i utvrdi da su ispunjeni uslovi za postupanje, posrednik se obraća trgovcu tako što mu dostavlja predlog sa pratećom dokumentacijom i poziva trgovca da se u roku od 15 dana izjasni na predlog i navode iz predloga.

U svom izjašnjenju trgovac treba da navede da li se slaže sa predlogom ili ne. Ukoliko se ne slaže, trgovac  treba da navede činjenične i pravne argumente usled kojih osporava zahteve potrošača kao i da posredniku dostavi dokaze na koje se poziva radi dokazivanja činjenica koje mu idu  prilogu ili kojima se osporavaju tvrdnje potrošača.

Dalji tok postupka:

U daljem toku postupka posrednik će upoznati stanke o njihovim pravima i obavezama, dozvoliće im da se izjasne o svim relevantnim argumentima i dokazima suprotne strane.

Posrednik može zakazati usmenu raspravu kada smatra da bi ona bila celishodna, a u tom slučaju potrošač i trgovac dužni su da pristupe takvoj raspravi. Trgovcu koji ne pristupi preti kazna, a ukoliko ne pristupi potrošač smatraće se da je povukao svoj predlog za vansudsko rešavanje spora.

I potrošač i trgovac imaju pravo da ih u ovom postupku zastupa punomoćnik iz redova advokata.

Kako je ovaj postupak hitan, zakonodavac predviđa da se postupak treba okončati u roku od 90 dana od dana otpočinjanja. A samo izuzetno rok za rešavanje postupka može biti produžen za još najviše 90 dana. U svakom slučaju, i dupli , izuzetan rok, je kraći od perioda u kome bi vam sud zakazao prvo ročište za glavnu raspravu odnosno pripremno ročište. 

Okončanje postupka:

Postupak može da se okonča na jedan od tri načina:

• zaključenjem sporazuma o rešavanju spora
• preporukom o načinu rešavanja potrošačkog spora;
• odlukom tela da se postupak obustavlja, jer dalje vođenje postupka nije celishodno (npr. složenost postupka i sl).

Sporazum o rešavanju spora

Ukoliko strane u  postupku postignu sporazum, posrednik tako postignut sporazum sačinjava  u pisanoj formi i dostavlja ga stranama na potpis.

Stranke su u postupku slobodne da samostalno ili uz pomoć posrednika urede na koji će način rešiti nesuglasice i da sadržinu tog dogovora unesu u sporazum.

Nakon potpisivanja sporazuma od obe strane svaka od njih zadržava po jedan primerak.

Stranke su dužne da se ponašaju u skladu sa potpisanim sporazumom, to jest da izvrše sve one obaveze koje su na sebe preuzele sporazumom.

Sporazum o vansudskom rešavanju potrošačkog spora može imati snagu izvršne isprave ukoliko se u njega unese klauzula izvršnosti u pogledu utvrđenih obaveza.

U takvom slučaju lice koje na osnovu sporazuma ima pravo da nešto potražuje od drugog lica (recimo potrošač koji na osnovu sporazuma ima pravo da mu se isplati određeni iznos) može protiv dužnika pokrenuti izvršni postupak direktno na osnovu takvog sporazuma.

Ukoliko sporazum ne sadrži klauzulu izvršnosti, lice koje ima prava na osnovu sporazuma može ih ostvariti u sudskom postupku s tim da će mu ostvarenje tih prav u sudskom postupku biti znatno olakšano jer već pred sobom ima sadržaj sporazuma kojim se utvrđuju prava i obaveze među strankama.

Spor se može okončati preporukom kada strane u postupku ne postignu sporazum. Tada  posrednik, ukoliko proceni da je tako nešto celishodno, donosi u pisanom obliku preporuku o načinu na koji spor treba da bude rešen. Preporuka mora biti obrazložena i dostavlja se stranama u postupku.

Međutim, takva preporuka nema nikakvu pravnu snagu tako da strane u postupku nisu dužne da preporuku prihvate.

Na kraju, posrednik može doneti i odluku da se postupak obustavlja bez donošenja preporuke kada smatra da dalje vođenje postupka i eventualno činjenje preporuke ne bi bilo od koristi za strane u postupku.

Potrošač koji nije zadovoljan ishodom postupka vansudskog rešavanja spora ima pravo da se radi zaštite svojih prav obrati nadležnom sudu.

Troškovi postupka:

Zakonom je predviđeno da je rad tela za vansudsko rešavanje potrošačkog spora besplatan za stranke u postupku. 

Svaka stranka u postupku sama snosi svoje troškove. 

Tela mogu da se finansiraju iz budžeta  Republike Srbije u skladu sa zakonom, Strategijom i Planom rada Vlade. Jedinice lokalne samouprave mogu , na osnovu sporazuma o saradnji sa telom da pomažu rad tela obezbeđivanjem prostornih i tehničkih sredstava, a na taj način svojim građanima obezbeđuju vid besplatne pravne pomoći odnosno pre podrške. 

Autor skice, akademski slikar Milijana Radovanović, https://www.milijanaradovanovic.com/profil/o-meni

Pravo i pravnici, politika i ekonomija,  kreiraju stvarnost, ali za lepši i humaniji svet neophodna je umetnost. Ona na kraju krajeva i postoji da popuni rupe realnosti, da oboji sivilo i učini pravo, državu,vlast, opoziciju, politiku, ljude... koliko toliko podnošljivim. 

Pravo je takođe umetnost. 

Pravnik bez kreativnosti nije ništa drugo nego dželat, profiter, loš čovek. 

Besplatna pravna podrška

Zakon o besplatnoj pravnoj pomoći, čija primena je počela 01.10.2019.godine,  prepoznao je posrednike kao, kao jedne od pružalaca  besplatne pravne podrške. 

(Zakon o besplatnoj pravnoj pomoći, sl.glasnik 87/2018)

Zakon o besplatnoj pravnoj pomoći se ostvaruje kroz putem Besplatne pravne pomoći u užem smislu reči, besplatne pravne podrške i besplatne pravne pomoći u prekograničnim sporovima. 

Besplatnu pravnu podršku pružaju posrednici u rešavanju sporova u okviru ovlašćenja određenih zakonom.

Pružaoci besplatne pravne podrške upisani su u Registar pružalaca usluga Ministarstva pravde u posebnoj evideniji (Registar pružalaca besplatne pravne podrške)

Pravo na besplatnu pravnu podršku -medijaciju imaju korisnici novčane socijlne pomoći korisnici prava na dećji dodatak i druga lica-utvrđeno je zakonom.

Zahtev za odobravanje besplatne pravne pomoći podnosi se organu opštinske uprave nadležnom prema mestu prebivališta ili boravišta podnosioca zahteva ili mestu pružanja besplatne pravne pomoći.

Zahtev se podnosi pismeno ili usmeno na zapisnik ili elektronskim putem, u skladu sa zakonom. (Pravilnik o izgledu i bližoj sadržini obrasca zahteva za besplatne pravne pomoći)

Organ uprave donosi rešenje o zahtevu u roku od osam dana od dana prijema zahteva, a ako je zatražio dopunsku dokumentaciju od podnosioca zahteva, u roku od osam dana od dana kada mu je ona dostavljena.

Organ uprave u izreci rešenja upućuje podnosioca zahteva na pružaoca koji je prema ovom zakonu upisan u registar (član 16. st. 1. i 3), a prema pravilima koja propisuje ministar pošto prethodno pribavi mišljenje pružalaca.

Protiv rešenja o odbijanju zahteva može se podneti žalba ministarstvu, u roku od osam dana od dana prijema rešenja, odnosno u roku od osam odnosno tri dana od isteka roka posle koga se smatra da je zahtev odbijen (član 32. stav 4).

Ministar oduzima dozvolu, ako lice u organu uprave:

1) ne rešava o zahtevu za odobravanje besplatne pravne pomoći u roku određenom ovim zakonom;

2) neopravdano uskraćuje tražiocima pravo na besplatnu pravnu pomoć. 

Besplatna pravna podrška-posredovanje sprovodi se u skladu sa Zakonom o posredovanju u rešavanju sporova Sl.glasnik RS55/2014

Postupak posredovanja sprovodi jedan ili više posrednika, koje strane sporazumno odrede( zakon o posredovanju).

Kad besplatnu pravnu pomoć pružaju advokati ili kad se sastavlja javnobeležnička isprava ili posreduje u rešavanju spora, jedinica lokalne samouprave snosi 50% naknade za pružanje besplatne pravne pomoći ili sastavljanje javnobeležničke isprave ili posredovanje u rešavanju spora, dok 50% naknade snosi Republika Srbija, preko ministarstva.

(S)kuvana žaba

Verovatno svi dobro znate onu modernu basnu Oliviera Klerka o "žabi u ključaloj vodi". Ona je zasnovana na realnom fizičkom eksperimentu: “Ako brzina temperature grejanja vode ne prelazi 0,02 ºC stepena po minutu, žaba i dalje sedi u posudi i umire na kraju kuvanja. Pri većoj brzini grejanja iskoči i ostaje živa. 

Kao što je objasnio Oliver Klerk, ako se stavi žaba u posudu sa vodom i voda zagreva postepeno, žaba će postepeno podizati temperaturu svog tela. Kada voda počne da ključa, žaba neće biti u stanju da kontroliše svoju telesnu temperaturu, i pokušaće da iskoči.

Nažalost, žaba je već izgubila svu svoju snagu, i nedostaje joj završni impuls da iskoči iz posude. Žaba umire u ključaloj vodi, ne čineći ništa da se spasi i ostane živa.

Žaba je u ključaloj vodi izgubila svu svoju snagu, pokušavajući da se prilagodi okolnostima i u kritičnom trenutku ne može da iskoči iz posude da bi se spasila, jer je već kasno.

Sindrom "žaba u ključaloj vodi" – to je jedan od oblika emocionalnog stresa povezanog sa nepremostivim situacijama u životu, koje ne možemo da izbegnemo, i prinuđeni smo da trpimo okolnosti do kraja, dok potpuno ne izgorimo.

Malo po malo, ulazimo u začaran krug koji nas iscrpljuje emocionalno i mentalno i čini nas praktično bespomoćnim.

Šta je ubilo žabu: ključala voda, ili nesposobnost (ja bih pre rekla: nemanje volej) da odluči kada će da iskoči?

Sad, kakve ovo veze ima sa medijacijom, posredovanjem, promenama u poslovnom i pravnim svetu.  Pa, većini je ipak jasno da je svet , a time i pravnički svet,došao do ivice. Ispod je provalija.

"Ćuti ,može biti gore." je rečenica koja nas sve krčka. Samo smo sad u ekspres loncu, pod parom i pritiskom. Bez emocija, bez onog "Kako si?" i "Šta ti stvarno želiš?" . U suštini jedini odgovor je STABILNOST. Mislim da više većina ljudi ne želi ni avione ni milione, već STABILNOST,ZDRAVLJE i MIR, da bi mogli da rade večno, i da imaju svoj svet. Kuvane žabe to ne mogu. Izlazak iz lonca je bolan. Nema vode, nema dobro poznatog okruženja, često osuđeni na samoću,osudu i manjak svega, ali živi i zdravi i sa šansom da ipak nešto napravimo. 

Hajde da verujemo da medijacija to može: 

- da rastereti sudove i sudije 

- da unormali odnose među ljudima i ponovo uvede ljudskost 

- da nas poveže i pokaže da može drugačije.

Tarifa u postupku posredovanja/medijacije

Prednosti postupka posredovanja u odnosu na sudski postupak su brzina postupka, jer za jedan do dva sastanka medijacija po pravilu dovodi do rešenja, a ovaj proces je i daleko jefitiniji od sudskog. Za razliku od sudskog u ovom postupku  strane često uspevaju da sačuvaju, pa čak i unaprede svoj međusobni odnos. Ono što je najvažnije je da kod posredovanja strane u sporu zadržavaju mogućnost odlučivanja i kontrole ishoda, jer je ceo proces dobrovoljan i poverljiv.

Tarifa za rad posrednika u rešavanju sporova u Srbiji

Ministarstvo pravde usvojilo je Pravilnik o Tarifi o nagradama i naknadama u postupku posredovanja, koji je objavljen u Službenom glasniku RS, br. 35/2015, od 17.4.2015.godine.

Autentično tumačenje Ministarstva pravde je da se iznosi odnose za celokupan postupak medijacije, a ne po jednom sastanku, odnosno sesiji!

Tarifa posrednika u rešavanju sporova u  procenjivim sporovima:

Visina nagrade za jedan posrednički sastanak je određena prema broju poena koji se dobijaju po prelasku graničnih vrednosti spora. Svaki poen iznosi 100 dinara.

Vrednost spora:

• od 1 dinar do 100 000 dinara nagrada iznosi 75 poena, odnosno 7 500 RSD.
• od 100 001 dinar do 250 000 dinara nagrada iznosi 120 poena, odnosno 12 000 RSD.
• od 250 001 dinar do 500 000 dinara nagrada iznosi 150 poena, odnosno 15 000 RSD.
• od 500 001 dinar do 1 000 000 dinara nagrada iznosi 300 poena, odnosno 30 000 RSD.
• od 1 000 001 dinar do 2 000 000 dinara nagrada iznosi 500 poena, odnosno 50 000 RSD.
• od 2 000 001 dinar do 4 000 000 dinara nagrada iznosi 750 poena, odnosno 75 000 RSD.
• od 4 000 001 dinar do 8 000 000 dinara nagrada iznosi 1 000 poena, odnosno 100 000 RSD.
• od 8 000 001 dinar do 16 000 000 dinara nagrada iznosi 1 250 poena, odnosno 125 000 RSD.
• ako vrednost spora prelazi 16 000 000 dinara pored nagrade od 1250 poena obračunava se i nagrada od 10 poena na svakih započetih 100 000 dinara.

Tarifa posrednika u rešavanju sporova u neprocenjivim predmetima:

• u sporovima zbog smetanja državine nagrada iznosi 75 poena, odnosno 7 500 RSD.
• u sporovima o pravu službenosti nagrada iznosi 75 poena, odnosno 7 500 RSD.
• u sporovima o stambenih odnosa nagrada iznosi 120 poena, odnosno 12 000 RSD.
• u sporovima iz radnih odnosa, osim u procenjivim imovinskim zahtevima iz radnih odnosa 130 poena, odnosno 13 000 RSD.
• u sporovima o autorskim i srodnim pravima, o pravu na žig, model i o ostalim pravima intelektualne svojine, osim u procenjivim imovinskim zahtevima iz ovih odnosa, nagrada iznosi 150 poena, odnosno 15 000 RSD.