Kupovina nepokretnosti - predugovor

Prilikom kupoprodaje nepokretnosti nikako ne bi trebalo izbeći sastavljanje i overavanje predugovora, posavetovaće vas danas mnogi advokati. Prodavci, ali i kupci, često smatraju da je jednostavnije ne overiti predugovor, ali i da se na taj način izbegavaju dodatni troškovi. Međutim, sudska praksa je prebogata sporovima koji su proistekli upravo iz neoveravanja predugovora o kupoprodaji nepokretnosti, a troškovi koje je trebalo izbeći u toj situaciji se udvostručuju. Sve što ne platimo na mostu, platićemo na ćupriji ,sa kamatom i sudskim troškovima. 

Za pravno dejstvo predugovora neophodno da on bude sadržinski kompletan i overen od strane nadležnog javnog beležnika.

Kada predugovor nije overen, on ne proizvodi pravno dejstvo i kao da nikada nije ni zaključen, odnosno nema sudsku zaštitu. Tada nije stvorena ni obaveza da se kasnije zaključi glavni ugovor. Treba napomenuti da predugovor mora da bude zaključen u identičnoj formi kao glavni. Potencijalni sudski spor, u slučaju da dokument nije overen, može biti katastrofalan za interese kupca. Neoveren predugovor ne pruža garanciju da je prodavac vlasnik nepokretnosti.

Kada je reč o sadržaju predugovora u njemu se moraju navesti podaci o stanu (vlasništvo, adresa, kvadratura) i podaci iz katastra (redni broj upisa i broj parcele). Pored toga, kako biste bili sigurni da je prodavac vlasnik te nekretnine, u predugovor se unose i podaci kada i na koji način je nepokretnost postala vlasništvo prodavca.

Pre nego što pristupi overi, javni beležnik će izvršiti uvid u katastar nepokretnosti i utvrditi da li podaci iz predugovora odgovaraju činjeničnom stanju. Tek kada potvrdi da su podaci istiniti izvršiće overu stiče se i formalna garancija da je prodavac zaista vlasnik nekretnine.

Cilj procesa overavanja predugovora je upis predbeležbe promene vlasnika stana u katastar nepokretnosti, koja je javni podatak svima dostupan, kao dodatni vid sigurnosti za sve ugovorne strane. Tako je sigurnost investicije kupca podignuta na neuporedivo viši stepen od pukog uvida u elektronsku bazu katastra nepokretnosti. 

Javni beležnici imaju obavezu da prilikom overe izvrše uvid u jedinstveni registar prodatih nepokretnosti, pa ćete biti sigurni da nepokretnost koju kupujete prodavac nije nekom prethodno već prodao. Nakon overe predugovora javni beležnici su dužni da unesu podatak o prometu u navedeni registar, te možete biti sigurni da prodavac neće sa još nekim zaključiti predugovor ili ugovor o prodaji.

U slučaju da kupujete nekretninu i niste overili predugovor, a dali ste kaparu, nemate nikakvog pravnog osnova za potraživanjem.

Ako je predugovor overen to znači da će prodavac morati da vrati iznos koji je dat kao kapara po pravilima o sticanju bez osnova ukoliko kupac odustane od zaključenja ugovora o kupoprodaji. 

Pored toga, prodavac će biti dužan da kupcu isplati i kamatu počev od trenutka izvršene isplate. S druge strane, kupac neće imati pravo da traži udvojen iznos koji je dao kao kaparu ukoliko prodavac odustane od zaključenja ugovora o kupoprodaji.

Treba naglasiti da overa predugovora ne iziskuje dodatne troškove jer se plaća polovina takse, dok se druga polovina plaća prilikom overe glavnog ugovora o prodaji nepokretnosti.

Overa predugovora o kupovini nekretnine može vas koštati samo vremena, što je svakako povoljnija opcija u poređenju sa užasnim posledicama koje mogu nastati zbog neoveravanja predugovora. Ne treba dozvoliti da zbog izbegavanja odlaska kod notara, postanete deo sudske prakse.

Za sastavljanje predugovora određuje se 50 % od javnobeležničkom tarifom predviđene nagrade. Ako se kod istog javnog beležnika na osnovu predugovora sačini ugovor, nagrada se umanjuje za nagradu naplaćenu za predugovor.