Na šta obratiti pažnju kod kupovine nepokretnosti od investitora?

Kupovina nepokretnosti je danas široko zastupljena u svim sredinama u našoj zemlji.
Biraju se stambeni prostori na određenoj lokaciji, sa potrebnom kvadraturom i prema finansijskim mogućnostima. Zbog velike tražnje za stambenim nekretninama u današnjem vremenu, kupuju se stanovi koji su završeni, zatim po principu „ključ u ruke“ ili oni koji su u procesu izgradnje.

Investitor je lice koje vrši gradnju stambenog prostora i prodaju stanova, bilo u izgradnji ili kada su radovi završeni. Može biti u pitanju jedno ili više lica, koji prikupljaju novčana sredstva i ulažu u gradnju stambenog objekta. Stanovi se prodaju pre početka, za vreme, ili nakon gradnje. Neophodno je proveriti sve podatke o investitoru, počevši od toga da li se radi o fizičkom ili pravnom licu, kao i u kom obliku društva je firma osnovana. Razlog je snošenje rizika za preuzete radove, a samim tim i prenošenja rizika na potencijalne i stvarne kupce.

Ako se radi o fizičkom licu, poželjno je raspitati se o validnosti radova, dosadašnjim iskustvima kupaca i pronaći što detaljnije informacije. 

Za pravno lice, obavezno je proveravanje stanja poslovnih računa na sajtu Agencije  privredne registre ili Narodne banke Srbije, odnosno da li je i kada bio u blokadi, kao i koliko dugo.Agencija za privredne registre daje i sve druge podatke o investitoru kao pravnom licu, kao što je visina osnovnog kapitala, broj partnera ukoliko ih ima, finansijski izveštaji i mnogo toga drugog što će dati uvid u poslovanje investitora, i samim tim biti lampica za rizik i opasnost, ili signal za pouzdanu kupovinu stana u izgradnji.

Papir je neizostavan kada se kupuje bilo kakva nekretnina – bilo da je završena ili u proceduri izgradnje. Ključni savet je da je neophodno svaki detalj proveriti. To često zahteva angažovanje agenata za kupovinu nekretnina, notara, advokata i zaposlenih u  katastarskim  službama, ali obezbeđuje kupcu sigurnost da je stan registrovan, odnosno da je ispoštovana celokupna procedura. 

Takođe, važno je proveriti da li investitor uopšte ima dozvolu za gradnju i da nije u nekom sukobu sa Direkcijom za građevinsko zemljište. Svaki dokument  je važno proveriti sa stanovišta verodostojnosti, potpunosti i tačnosti.

Neophodnost gradnje je i plaćanje određenih taksi, poreza i drugih dažbina od strane investitora, što je potrebno da bude i papirološki dokumentovano kupcu stana. Takođe, proveravanje uknjižavanja objekta, postojanja projekta i celokupne organizacije u vezi sa gradnjom vrlo je značajno. Razlog tome je što kupci obično unapred daju novac za stanove u izgradnji, pa teže da obezbede apsolutnu sigurnost da će svoj stan nakon dogovorenog perioda izgradnje zaista i dobiti. U suprotnom, velike sume novca obezbeđene često u vidu stambenog kredita kod banke ostaju zarobljene u neizgrađenom objektu, a sudski sporovi i procesi mogu da traju i više desetina godina. 

Od 2010. godine postoji Centralni registar prometa nekretnina o svim podacima u vezi sa stanovima u izgradnji i završenim stambenim prostorima i drugim nekretninama.

Investitor obavezno treba da priloži veći broj dokumenata radi uknjižavanja objekta u katastru nepokretnosti. To su:

1. projekat i ideja
2. informacija o lokaciji prema službi urbanizma
3. dozvola za gradnju uz dokaz svojine nad određenim zemljištem
4. tehnička dokumentacija i glavni projekat
dokaz da se objekat gradi u skladu sa svim dozvolama
5. potvrda da su isplaćene sve obaveze investitora (ove obaveze odnose se na plaćeno gradsko građevinsko zemljište, taksu za električnu energiju, vodovod, PTT troškove, rešenje o kanalizaciji i slično.)

Tek na osnovu svih navedenih dokumenata dobija se upotrebna dozvola za objekat, što čini da je kupac bezbedan u pogledu dobijanja svog stana, a neophodno je da se od trenutka dobijene dozvole za gradnju počne sa izgradnjom u roku od dve godine.

Važno je znati da je potrebno nadzirati i pratiti radove tokom gradnje. Kupci mogu povremeno da se informišu kod investitora, radnika ili da pogledaju sam tok gradnje.

Ipak, poželjno je znati da stručni nadzor mora da se vrši tokom gradnje, što obezbeđuje investitor, kao vid kontrole radova u skladu sa zakonima, propisima i dokumentacijom, što se potvrđuje i u pisanoj formi.

Takođe, tokom ili nakon radova obavezno je obezbediti tehnički pregled objekta, što obavlja obično opštinska komisija, koja je dala dozvolu za gradnju, pa se proveravaju svi elementi.

U sve ove procedure kupac može da ima uvid, kako bi znao kako radovi teku i da li se sve realizuje prema procedurama i zakonu. Takođe, završene radove prati uknjižavanje prostora kao stambenog, isključivo od strane investitora. 

Samo zaključenje ugovora o kupovini stana prati sporazum, odnosno ugovor kao saglasnost dveju volja o kupovini odnosno prodaji nepokretnosti. U ugovoru mora biti navedena tačna kvadratura prostora, broj prostorija, cena po kvadratnom metru i predviđen datum za završetak radova i useljenje. Dobro je konsultovati se sa advokatom, javnim beležnikom i obavezno notarom, jer bez njih sve procedure neće biti ispunjene, a i dokumentacija može biti nepotpuna.

Posebno je to značajno iz razloga što se ugovor obično zaključuje pre prikupljanja dokumenata i svih provera, kao i uopšte pre izvođenja radova. 

Ono što je uvek preporuka pre ulaska u proceduru oko kupoprodaje nepokretnosti, jeste da bi kupac trebao da angažuje stručnjaka i da proveri sve moguće elemente ugovora, dokumentaciju, situaciju sa investitorom, radi eliminisanja svih rizika.

Kupovina nepokretnosti - predugovor

Prilikom kupoprodaje nepokretnosti nikako ne bi trebalo izbeći sastavljanje i overavanje predugovora, posavetovaće vas danas mnogi advokati. Prodavci, ali i kupci, često smatraju da je jednostavnije ne overiti predugovor, ali i da se na taj način izbegavaju dodatni troškovi. Međutim, sudska praksa je prebogata sporovima koji su proistekli upravo iz neoveravanja predugovora o kupoprodaji nepokretnosti, a troškovi koje je trebalo izbeći u toj situaciji se udvostručuju. Sve što ne platimo na mostu, platićemo na ćupriji ,sa kamatom i sudskim troškovima. 

Za pravno dejstvo predugovora neophodno da on bude sadržinski kompletan i overen od strane nadležnog javnog beležnika.

Kada predugovor nije overen, on ne proizvodi pravno dejstvo i kao da nikada nije ni zaključen, odnosno nema sudsku zaštitu. Tada nije stvorena ni obaveza da se kasnije zaključi glavni ugovor. Treba napomenuti da predugovor mora da bude zaključen u identičnoj formi kao glavni. Potencijalni sudski spor, u slučaju da dokument nije overen, može biti katastrofalan za interese kupca. Neoveren predugovor ne pruža garanciju da je prodavac vlasnik nepokretnosti.

Kada je reč o sadržaju predugovora u njemu se moraju navesti podaci o stanu (vlasništvo, adresa, kvadratura) i podaci iz katastra (redni broj upisa i broj parcele). Pored toga, kako biste bili sigurni da je prodavac vlasnik te nekretnine, u predugovor se unose i podaci kada i na koji način je nepokretnost postala vlasništvo prodavca.

Pre nego što pristupi overi, javni beležnik će izvršiti uvid u katastar nepokretnosti i utvrditi da li podaci iz predugovora odgovaraju činjeničnom stanju. Tek kada potvrdi da su podaci istiniti izvršiće overu stiče se i formalna garancija da je prodavac zaista vlasnik nekretnine.

Cilj procesa overavanja predugovora je upis predbeležbe promene vlasnika stana u katastar nepokretnosti, koja je javni podatak svima dostupan, kao dodatni vid sigurnosti za sve ugovorne strane. Tako je sigurnost investicije kupca podignuta na neuporedivo viši stepen od pukog uvida u elektronsku bazu katastra nepokretnosti. 

Javni beležnici imaju obavezu da prilikom overe izvrše uvid u jedinstveni registar prodatih nepokretnosti, pa ćete biti sigurni da nepokretnost koju kupujete prodavac nije nekom prethodno već prodao. Nakon overe predugovora javni beležnici su dužni da unesu podatak o prometu u navedeni registar, te možete biti sigurni da prodavac neće sa još nekim zaključiti predugovor ili ugovor o prodaji.

U slučaju da kupujete nekretninu i niste overili predugovor, a dali ste kaparu, nemate nikakvog pravnog osnova za potraživanjem.

Ako je predugovor overen to znači da će prodavac morati da vrati iznos koji je dat kao kapara po pravilima o sticanju bez osnova ukoliko kupac odustane od zaključenja ugovora o kupoprodaji. 

Pored toga, prodavac će biti dužan da kupcu isplati i kamatu počev od trenutka izvršene isplate. S druge strane, kupac neće imati pravo da traži udvojen iznos koji je dao kao kaparu ukoliko prodavac odustane od zaključenja ugovora o kupoprodaji.

Treba naglasiti da overa predugovora ne iziskuje dodatne troškove jer se plaća polovina takse, dok se druga polovina plaća prilikom overe glavnog ugovora o prodaji nepokretnosti.

Overa predugovora o kupovini nekretnine može vas koštati samo vremena, što je svakako povoljnija opcija u poređenju sa užasnim posledicama koje mogu nastati zbog neoveravanja predugovora. Ne treba dozvoliti da zbog izbegavanja odlaska kod notara, postanete deo sudske prakse.

Za sastavljanje predugovora određuje se 50 % od javnobeležničkom tarifom predviđene nagrade. Ako se kod istog javnog beležnika na osnovu predugovora sačini ugovor, nagrada se umanjuje za nagradu naplaćenu za predugovor.